案　号　105043

　　案　由　关于促进房屋中介行业规范发展，适当调整买卖房屋中介酬金的建议

　　提出人：胡子冠，彭增华

详　细　内　容

　　近年，一手房价日渐高涨，升幅远高于国民收入水平的增长，购买相对便宜的二手房，是部分群体解决住房困难的重要途径。当前中山房地产二手中介市场发展蓬勃，中介服务机构和分支机构就有数百家，但居高的二手房交易成本，则在一定程度上增加了置业群体的压力。我市《关于规范中山市房地产中介服务收费的通知》（中价〔2004〕5号）列明，买卖收费为成交价格的0.5-2.5%，房屋买卖独家代理经双方协商，最高不超过成交价格的3%。但实际上，目前中山市各中介公司的收费标准几乎都按照房屋成交价格的3%收取。当二手房价每平方米一千多元的时候，中介公司按3%收取中介费用，大约为三千多元，还比较合理，但到了2010年，在城区随便一套房子动辄都要数十万元时，依然按照3%收取，费用就相当高了。

　　当前，国内很多地方都对中介公司的收费行为作出了调整，如杭州市实行房屋经纪服务收费的政府指导价，收费累进标准从0.25%-1%，上浮幅度不能超过25%，下浮不限。合肥市规定中介费应在成交价的0.8%到1.6%之间。银川市2010年则规定按成交价格的0.3%-2%的标准向交易双方或一方收取，最高不得超过成交价格的2%。无论沿海还是内陆城市的这些措施都有利于让老百姓得到实惠，缓解购房压力。

办　法

　　国家住房和城乡建设部、发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》将于2011年4月1日起施行，对中介机构和中介经纪人的服务和收费作出了规范，中山市应当尽快和《房地产经纪管理办法》接轨，早日出台实施细则，适当调整买卖房屋中介的酬金，在一定程度上降低老百姓的成本，也能从有效整顿当前中介公司的混乱情况，减少“创辉公司”卷走客户款项等恶性事件的发生。我市应当适当调整3%的中介费用，但不宜一刀切，因为对中介公司来说，促成一套30万元的房子和一套300万元的房子的工作量差不多，但收取的中介费可能就相差10倍。建议可以根据房屋价格，采取递减收费，例如一套100万元的房子，房价的30万元部份按3%收取，30万元至60万元部份按2%收取，60万元至90万元部份按1%收取，90万元以上部份按0.5%收取。这样比较合理，也有利于减轻群众的购房压力，促进宜居城市、幸福中山的建设。

答　复

对中山市政协十届五次会议提案第105043号的答复

胡子冠等委员：

　　你们提出《关于促进房屋中介行业规范发展，适当调整买卖房屋中介酬金的建议》的提案收悉。现答复如下：

 　　一、我市房地产中介服务收费标准按省物价局规定执行。根据省物价局、建委《转发国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（粤价〔1995〕362号）第六条规定：“房屋买卖代理的，按成交价总额的0.5-2.5%计收,实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不得超过成交价格的3%”。第七条规定：“各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案”。根据上述规定，房地产中介服务收费标准制定权在于省。

　　二、购房者与中介在规定幅度内协商定价。我市房地产中介服务机构众多，竞争激烈，根据国家、省的规定，我市房屋买卖代理按成交价格总额，最低可按0.5%，最高（独家代理）按3%的标准收取，其房屋买卖代理收费标准是指向买卖双方合计收取的总和的费用标准，即各向买卖双方收取50%，具体收费标准由买卖双方在规定幅度内协商确定。

　　三、积极向上级部门反映。提案中所提建议切合实际，但制定房地产中介服务收费政策权限在国家发改委和省物价局，我局将积极向省物价局反映情况，同时希望我市房地产中介服务主管部门也积极向上级反映，建议适当调低我省房地产中介服务收费标准（按成交价分段累加计算）或授权地级市根据实际情况制定收费标准。

　　四、规范房地产中介服务价格行为。进一步完善房地产中介服务收费明码标价制度，要求房地产中介服务机构在其经营场所或缴费地点的醒目位置公布收费项目、服务内容、计费办法、收费标准、监督电话，不得收取标价之外的其它费用，明确委托服务的项目、内容、要求和收费标准，承担相应的权利、义务，严禁价格欺诈。

　　五、加强房地产中介服务收费政策宣传和日常巡查工作。将宣传指导企业依法经营，遵守价格政策规定作为巡查工作的一项重要内容，拟于今年开展中介服务收费专项检查，严肃查处中介公司服务过程中的价格欺诈行为，以强化房地产中介服务企业价格诚信意识，规范房地产中介服务行为，维护房地产中介服务收费市场秩序。

　　感谢你们对房屋中介行业发展工作的关心支持，我们将加强研究探索，积极向上级反映情况和争取，共同促进我市房屋中介行业规范发展。

 　　专此函复

 二Ο一一年七月二十二日

答　复

对中山市政协十届五次会议提案第105043号的答复

胡子冠等委员：

　　你们提出关于促进房屋中介行业规范发展，适当调整买卖房屋中介酬金的提案已收悉。提案提出我市应当尽快和《房地产经纪管理办法》接轨，早日出台实施细则，适当调整买卖房屋经纪的酬金。按照你们的建议，我局根据我市房地产经纪行业的实际情况，现答复如下：

　　一、买卖房屋经纪酬金标准的问题

　　买卖房屋经纪酬金标准的调整问题，由发改局（物价局）负责，市发改（物价）部门已答复，我局将密切配合做好相关工作。

　　二、我市房地产经纪行业基本状况

　　随着我国住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及城市化进程的加快，我市房地产经纪机构作为一个新兴的服务行业得到了长足发展，初步形成了行业分布广泛、市场化程度较高的发展格局。对促进房地产市场流通，引导市民投资理财，吸纳社会劳动力就业，保持社会稳定等起了积极作用。但房地产经纪机构行业在发展中存在的信誉较差、秩序较乱、素质较低等问题也比较突出。主要原因有以下几方面：

　　（一）房地产经纪机构管理法律不完善，缺乏可操作性。在房地产经纪市场秩序的监管工作中，过去依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部的《城市房地产中介服务管理规定》，这些法律只从原则上进行规范，未对具体情况进行细化，可操作性不强。另外，省建设厅取消了《广东省建设委员会关于加强房地产经纪管理的通知》后，并未对房地产经纪管理重新制定相关规定，造成管理缺乏具体的规章制度作为依据，增加了管理的难度。

　　（二）关于房地产经纪备案问题。按照2004年7月1日实施《行政许可法》第15条规定，工商部门不能随意为企业设立登记设定前置性行政许可，我市工商部门依法取消了房地产经纪机构的前置审批程序而改为后置审批。房地产经纪备案不再成为核发工商营业执照的前提条件，导致相当部分经纪机构在工商部门办理了营业执照后，超过法定期限仍未到我局办理备案。我市已办理工商登记的房地产经纪机构约1000家，但到我局办理备案登记的只有120多家，致使日常监管工作难以开展。

　　（三）监管主体问题。我局作为房地产经纪机构的监管部门之一，但按现行的法律规定，我局对经纪机构的违法行为无独立处罚权，如发现房地产经纪有违法经营行为，需会同相关职能部门共同处理。对此，我局建议，进一步明确各部门的职责分工，以更好地处理房地产经纪市场出现的经营违法行为及由此引发的社会问题。

　　（四）房地产经纪人员执业资格考试制度问题。在房地产经纪人准入方面，过去认可的是全国统一考试核发的房地产经纪人证书。由于全国统考的考试通过率低，通过的人数无法满足市场的需求，一部分未通过房地产经纪人考试的人员无证上岗、从业。导致房地产经纪人员就业不够规范，队伍良莠不齐，影响了服务质量和信誉。

　　（五）诚信经营问题。前两年发生的“创辉房地产租售”拖欠客户购房款的事件，折射出当前房地产租售行业在经营中存在诚信缺失问题。

　　《房地产经纪管理办法》自今年4月1日颁布实施后，为加强我市房地产经纪行业管理，根据市政府批示，我局与相关部门先后去了广州、佛山、深圳、东莞等城市进行调研，根据周边城市的先进经验，结合我市的实际情况，我局草拟了《关于加强我市房地产经纪管理的若干意见》，正拟呈政府审批。

　　三、进一步规范经纪市场的工作措施

　　为尽快和《房地产经纪管理办法》接轨，进一步规范经纪市场管理工作，近期拟采取以下几点措施：

　　（一）加强领导，建立联席会议制度。成立以市政府分管副秘书长为组长的中山市房地产纪纪行业管理联席会议，成员由国土局、工商局、物价局、法院、房协等相关职能部门的分管领导组成。

　　（二）明确职责，建立共同监管制度。相关部门根据各自的职能对房地产经纪机构进行日常监督检查，定期组织联合检查。通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。

　　（三）制定行业规则，强化行业自律监管。一是建立房地产经纪行业的诚信体制。对每个房地产经纪人及每间房地产经纪机构建立诚信档案。根据各房地产经纪人及房地产经纪机构的具体表现，对其进行奖惩，对严重违规的经纪人及经纪机构发出警告、严重警告、勒令停业整改、注销等。市民可通过互联网查询诚信档案，通过公众舆论作用，引导行业依法依规经营，自觉接受管理。二是充分发挥行业协会的作用。加强同行业之间的沟通与协作，充分整合资源，提高行业协会的领头作用，加强行业监督管理。

　　（四）建立网上二手房交易系统。将有资质的房地产经纪机构纳入网上二手房交易系统，方便广大市民及时查询房地产经纪机构信息，掌握业务办理状态，依法维护消费者合法权益，避免经纪机构违规操作。

　　（五）加强培训，规范管理。积极与省住建厅联系，争取在我市举行房地产经纪培训班，让更多从业人员领取房地产经纪人协理证书。鼓励从业人员积极报考房地产经纪人，让更多房地产经纪机构具备办理备案条件，并纳入行业管理，从而促进我市房地产经纪行业规范管理。

　　感谢你们对我市房地产经纪管理工作的支持与关心！

　　专此函复

二〇一一年八月十七日